Statistica programului Prima Casa
Românii s-au înghesuit să ia credite prin programul Prima Casă. 90% din vânzările de credite imobiliare acordate de bănci în 2015 au fost acordate prin programul guvernamental. La două luni de la alocarea fondurilor destinate programului Prima Casă pe 2016, mai multe bănci au terminat deja banii. Printre acestea sunt ING, BRD, Alpha Bank şi cea mai mare instituţie de creditare din România, BCR.
Programul prin care statul garantează jumătate din creditul accesat pentru achiziţionarea unei locuinţe, cu un avans modic de doar 5% şi plafonarea dobânzii, dă mari emoţii clienţilor.
Întrebarea pe care ne-o punem cu toţii este daca si când anume se va suplimenta plafonul pentru cel mai popular program de creditare ipotecară din ţară. Excluderea Programului Prima Casă din legea privind darea în plată, acceptată printr-un amendament la cele mai recente dezbateri în Parlament, este de așteptat să crească și mai mult importanța ajutorului de stat în creditarea ipotecară. Aceasta, în condițiile în care, pentru creditele ipotecare standard, supuse stingerii obligațiilor prin dare în plată a imobilelor, băncile au început să anunțe deja înăsprirea condițiilor, în special prin majorarea avansului de la 20% la 30-40%. Studiul de impact al noului cadru legislativ asupra sistemului financiar-bancar indica nevoia unei modificari mai ample a parametrilor de risc.
“Prima Casă este o lege socială prin care recunoaștem, ca țară, că suntem subcapitalizați, că avem o pătură săracă sau la limita sărăciei, și că nu avem alte instrumente prin care să creăm valoare pentru aceasta“, spune Sergiu Manea, director executiv BCR.
Lipsa cronică de capital a populației este revelată, arată acesta, și de faptul că cererea de ipotecare standard nu a crescut semnificativ la nivelul băncii nici în perioada de dinainte de aprobarea legii privind darea în plată, deși BCR nu a majorat avansul solicitat, așa cum au făcut alte bănci. Iar Darea în plată nu va face altceva decat sa îngusteze și mai mult creditul standard eligibil, acordat în afara programului Prima Casă.
O dezvoltare prin soluții comerciale, de piață, ar fi mult mai sănătoasă pentru România decât una bazată masiv pe subvenții și ajutoare de stat. În aceasta lumina, o decizie a statului român de a nu mai continua programul Prima Casă ar putea fi decizia unui stat “matur“, insa nu inainte de a fi creat un cadru functional menit sa sustina din temelii o astfel de decizie.
De la lansare si pana in prezent, programul Prima Casă s-a dovedit a fi motorul activitatii de creditare pentru persoane fizice, situatie generalizată la nivelul întregului sistem bancar românesc. La finele anului trecut, programul Prima Casă acoperea peste jumătate din volumul creditelor imobiliare din România, statul român fiind cel mai mare garantor de credite ipotecare din Europa, raportat la dimensiunea pieței. Rata de neperformanță este foarte mică, doar pentru 0,33% din totalul garanțiilor acordate fiind trimise cereri de plată (puțin peste 500 la număr, din totalul de peste 160.000 de credite acordate până acum) la Fondul de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii.
In cei opt ani de functionare a programului Prima Casa, cererea de locuinte a suferit mutatii importante plecand de la factorul pret, suma de 60.000 de euro devenind un pret etalon (la inceput mai rigid, apoi mai flexibil) pentru cele mai cautate tipuri de locuinte, respectiv apartamentele cu doua si trei camere.
Astfel, la nivelul anului 2016, cea mai mare parte a cererii (49%) este concentrata asupra proprietatilor de pana la 60.000 de euro
Pentru a raspunde noilor cerinte de pret ale pietei, dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale s-au vazut nevoiti sa-si reconfigureze produsele -– atat in ceea ce priveste numarul de camere, cat si suprafetele alocate. Astfel, din stocul locativ construit intre anii 2000 si 2008, o cota de 37,9% era reprezentata de locuinte cu trei camere, aceasta categorie fiind urmata de unitatile cu doua (33,6%), cu patru camere si mai mult (15,3%) si, in fine, de garsoniere (13,2% din total).
Raportandu-ne la ce s-a construit intre 2012 si 2016 insa, cele mai numeroase sunt apartamentele cu doua camere (48,3%), urmate la o distanta importanta de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) si de unitatile cu patru camere si mai mult (7%).
Observam, astfel, cum programul guvernamental nu numai ca a sustinut piata rezidentiala, dar a favorizat si un proces masiv de urbanizare, poate uneori usor fortat, defavorizand calitatea unor constructii si gradul de confort al locuintelor.
Nu ne ramane decat sa urmarim evolutia lucrurilor si sa gasim impreuna cele mai bune solutii.
Pe curand!
